公開日：2022/05/26
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今日のテーマは、
「競売になるまでの流れと、任意売却を選択するタイミングとは？」
です。
年末年始は、さまざまな理由から不動産を手放す方からの相談も多くなります。
この時期、住宅ローンの支払い遅れによって競売となるケースは多いです。
では、どのような流れによって競売となるのかをお話ししたいと思います。
１、住宅ローンの滞納・税金の滞納 １～３か月目
※滞納が始まり１～３か月程度は、『督促状』が届き、電話などによって支払うようにお願いされます。いわゆる銀行員による取り立てってやつですね。
- この時点での対策
リスケジュール、支払い期間の延長をお願いする方法
※リスケジュールを行ってしまうと、事故扱いとなり一定期間ブラックリストに掲載されている状態のようにカード等のローンが組めない状態になる場合がございます。
２、『競売予告通知』が来ます。（催告状） ※この通知は送られない場合もあり。
※滞納が始まり３～６か月で、このまま滞納が続くと、競売にかけることになりますよといった内容です。この通知に驚いた方が遅れたローンを払う場合が多いようです。
この辺りで、
任意売却したいという選択を金融機関へ対し交渉したら選択肢が広がる！
３、『代位弁済予告通知』３～６か月目 ※この通知は送られない場合もあり。
これが事実上の最後通告
これは、住宅ローンを借りた際に、保証会社（千葉銀行の場合、ちばぎん保証）との保証契約を締結しており、万一、住宅ローンを返済できなくなった場合、あなたに代わってこの保証会社が金融機関に住宅ローンの残金を全額立て替えて支払うというものです。
４、『期限の利益の喪失通知』が来ます。
これは、あなたは分割でローンを支払っていくという契約に違反したので、分割という利益を失い、一括で返済しなくてはいけなくなりましたという通知です。この通知には、何月何日までに残りの住宅ローンを全額支払ってくださいと書かれています。
５、『代位弁済通知』が来ます。
この時点で、住宅ローンの残債は、保証会社から金融機関へ一括返済されています。
つまり、債権者が銀行から保証会社へ切り替わり、通知は保証会社からとなります。
この通知には、債権者が保証会社になったことと、代位弁済したので残債プラス遅延利息を一括で保証会社に支払って下さいと言う内容です。支払いをしないのであれば、競売にしますという内容が記載されています。代位弁済されたことによって、団体信用生命保険は解約されてしまいますので、万一の際にも、家族に何も保証は残りません。
ローンの取り立てが銀行から保証会社になります。
※この辺りで、住宅金融公庫などは債権回収業者（サービサー）から催告状が送られてくる場合もあります。
６、『担保不動産競売開始決定通知』
この通知から約２か月で物件の調査が行われます。裁判所から派遣された執行官が調査資料を作り、その資料に基づき鑑定士が基準となる鑑定資料作成していきます。
この時点で、任意売却に切り替えることはできますが、かなり厳しい段階です。
約４か月後 入札機関のお知らせ通知が来ます。
※新聞やインターネットに競売情報が出ます。
約６か月後 入札開始
上記の1～6は一般的な流れです。
通知については、金融機関によって突然、代位弁済通知が送りつけられる場合もございます。
金融機関から届く書類には目を通し、確認する必要があります。
上記の１－６の流れは、必ずしもこの順番とこの書類が届くと言うわけではありません。
金融期間によって少し発送されるタイミングや書類にも違いがあります。
□任意売却と競売の違い
競売は、近所等に滞納の事実が分かってしまいますので、取引先や知り合いに等が債務の回収に動き出す恐れもございます。任意売却は、情報が公開されるわけではないので、一般の取引と同じです。
□支払いが滞納する事によるリスク
いわるゆブラックリストにのるため、クレジットカードはもちろん、オートローンも組めなくなる。携帯電話等の分割払いもできなくなる。滞納が３ケ月あたりになると確実に事故としてリストに掲載されます。早い会社は１ケ月の遅れでも掲載する。
□競売になっても回収できなかった、債務は残ります。
競売になったら、債務が免除されるとお考えの方が多いのですが、債務は消えません。
競売で回収できなかった債務については、無担保債務として残っており、返済しなければなりません。
この残った債務は、保証会社などから債権の買取業者へ売られていく場合もあり、名前も聞いたことのないような金融会社が取り立てに来るという場合もございます。残った債務は競売後に約６～７年程度までは色々な金融関連の企業に売られていく傾向がございます。
債権を買い取った金融関連会社によっては、・給料・現金・生命保険、損害保険・退職金・有価証券（株券など）・預貯金・売掛金等の債権・動産（車・テレビなど）・電話加入権にも仮差押えを行う場合もございます。
残った債務は、いろいろと売られていきます。売られていく中で、安くなって転売されているので、最終的には、交渉によって残っていた債務よりはるかに安い金額で折り合いがつく場合もございます。
交渉で折り合いがつく場合もございますが、残った債務を支払わない姿勢の場合、債権者がもう回収できないと判断し、債権者から破産の申し立てという手続きを行われるといったケースもございます。これは、債権者が不良債権を損金として処理するために行います。
以上の行為を避けるために、最終的に自己破産を選択する方もいらっしゃいます。
自己破産しない限り、競売になっても残った債務は請求されることを覚えておいてください。
一定レベルの交渉は、弁護士の仕事になります。
弁護士の費用は、弁護士によってもかなりの開きがございます。
安心して任せられる弁護士を探すことも重要な事です。
その他
なぜ、任意売却専門の不動産業者は、任意売却後のデメリットを説明しないのか？
それは
任意売却をさせることが目的で、不動産仲介手数料を頂くことが目的である。
最終的に残った残債の処理交渉などは、弁護士の仕事であると言い出します。
売主が困る状況になっても関係ないというスタンスで考えているからです。
目的は仲介手数料なのです。
任意売却後に残ってしまう債務については、それほど気にしなくても良いというトークであったり、任意売却であれば、ブラックリストにものらないような営業トークをしているのです。
競売で回収できなかった債務は残ります。
ローンは滞納した時点で事故扱いとなります。
破産後に復権しても基本的にはクレジットカードや、ローンを組むのは難しいです。
それは、クレジット会社独自のデータを取っているからです。
復権＝事故の履歴がリセットされたというわけではございません。
競売になるまでの流れと、リスクについてご説明いたしました。
金融機関によって、流れや期間も少し異なります。
任意売却をお考えなら早めにご相談ください。
