公開日：2025/03/22
カテゴリー：その他
売るのが先か、買うのが先か？住み替え・買い換えの考え方
こんにちは。
いい家見つかる不動産屋さん合同会社の代表です。
「今の家を売って、新しい家に住み替えたい」というご相談をよくいただきます。
そのときに、皆さまが必ず悩まれるのが、
「売るのが先？買うのが先？」
ということ。
どちらにもメリット・デメリットがあるので、状況に合わせた判断が大切です。
今回は、その考え方をわかりやすくまとめてみました。
特に「買い先行」を考える場合は、銀行の審査や資金計画の組み立てが重要になるので、ぜひ参考にしてみてください。
1. 「売り先行」の場合
先に今の家を売ってから、新しい家を購入する方法です。
メリット
売却価格が確定しているため、資金計画が立てやすい
ダブルローンのリスクがない
売却に集中できるので、より良い条件で売りやすい
デメリット
新居が見つかるまで仮住まいが必要になることも
仮住まいへの引っ越し費用・手間が増える
次の家探しを急ぎすぎて、妥協が必要になるケースもある
向いている方
住宅ローン残債が多い
資金計画に余裕を持たせたい
仮住まいでも問題ないという方
2. 「買い先行」の場合
先に新しい家を購入してから、今の家を売る方法です。
メリット
じっくりと理想の家を探せる
仮住まいが不要になり、引っ越しが一度で済む
気に入った物件を逃さずにすむ
デメリット
売却が遅れると、一時的にダブルローンになるリスク
売却価格が思ったより下がると、資金計画に狂いが出る可能性
売却を急ぐと、価格交渉で不利になることも
✅ 「買い先行」を選ぶ場合に知っておきたいこと
「買い先行」を選ぶときは、単に「先に家を買うだけ」と思いがちですが、
実際には金融機関（銀行）から、次のような説明や計画を求められることがあります。
✅ 売却後の住宅ローン残債の確定（含み損・損益の確定）
銀行は、新しいローンの審査時に、
「今の家をいくらで売る予定か」
「売却後、残債がいくら残るのか」
を詳細にチェックします。
もし、売却価格よりも住宅ローンの残債が上回る場合（いわゆるオーバーローン・含み損）は、
その差額分をどのように負担するか、きちんとした説明が必要になります。
✅ 売却シミュレーションの提示
銀行によっては、
「査定価格に基づいた売却計画」
「最悪、買取業者にいくらで買い取ってもらえるのか（買取保証額）」
といった資料や数字の提示を求められる場合もあります。
つまり、「売れなかったらどうする？」というリスク対策を事前に説明しないと、ローンが通りにくくなることがあるのです。
💡【売却代金で繰り上げ返済を行うプラン】
「買い先行」をする場合、今の家が売却できたら、その売却代金で新しい家の住宅ローンを繰り上げ返済するという計画を組むと、
銀行からの評価がプラスになるケースがあります。
仕組みとメリット
新しい家の住宅ローンを組んだ後、
今の家が売れたら、その売却代金を使ってローンを繰り上げ返済
結果、ダブルローン期間が短縮され、金利負担が抑えられる
資金計画がしっかりしていると判断され、金融機関も融資を前向きに検討してくれることがある
注意点
金融機関によって繰り上げ返済のルールが違うため、事前確認は必須
繰り上げ返済にかかる手数料や条件も銀行ごとに異なる
万一売却が長引いた場合の「つなぎ融資」や「住み替えローン」の検討もしておくと安心
3. あなたに合った住み替え方法を
「売り先行」「買い先行」、どちらにもメリット・デメリットがあります。
重要なのは、住宅ローン残債や売却予測を踏まえた、資金計画の組み立てです。
「銀行から言われたけど、どう説明したらいい？」
「査定はどれくらいの金額が現実的？」
といったご相談にも、私たちはしっかり対応しています。
まとめ
住み替えは、人生の大きな節目です。
だからこそ、無理のないスケジュールと、きちんとした資金計画が大切です。
「いい家見つかる不動産屋さん合同会社」では、
「適正な方法かつ適正な価格」にこだわったご提案を心がけています。
「売りと買いのタイミング」「銀行への説明や資料づくり」なども、
お気軽にご相談ください。おしゃべりするだけでも、悩みがスッキリする場合もありますよ～(^O^)
