公開日：2025/01/11
カテゴリー：売る時の知識
「不動産売却は、物件調査がとっても重要」
です。
不動産の売却をする場合、必ず、
契約に必要な調査というものを不動産業者は行います。
その調査データを基に契約書や重要事項説明書が作られます。
さて、不動産屋はどこまで物件調査をおこなうべきなのか？
明確な基準はないです。最低限の調査内容は決まっています。
つまり、不動産屋によって調査能力に差があります。
と言うか、差が大きく出ます。
そのため、不動産売却＝大手が安心という神話のようなものが出来上がっているのです。
では、不動産屋の調査とは、わかり安く言うならば、「素人であるお客様が調べようと思えば調べられる範囲の情報」は調査して伝える必要があります。これは最低限です。
その先の部分は、専門知識に関連する不動産のプロとして調査を行い、買主さんなどへ説明をします。
大手の契約書類や重要事項説明書にはこれでもか！ってほど細かく内容が記載されています。
実は、これらの書類に記載される内容は毎年のように多くなり、細かく記載するようになっています。
考え方としてはアメリカなどの契約書面のパターンを真似てきたためと言われています。
ここで質問です。
大手不動産業者などが、事細かに契約関連書面に記載する理由はなぜだと思いますか？
答えは
自らの説明義務をはたし、裁判等でもめても負けない為です。
細かに説明するのは、買主さんなどのお客様に安心してもらうことも事実ですけど、不動産業者として、説明義務違反にならないようにするための対策でもあるのです。
ここ最近では、小学校などが近隣にある場合には、チャイムや子供の声が聞こえる場合があることも重要事項説明書の中に記載することや、ゲリラ豪雨によって物件の敷地内の水はけが悪くなる場合もあるなどの記載まで行うようになってきています。
私が不動産業界に入ったころの約25年前は、小学校が近い為に子供の声がするなどを記載する考えはなかったと記憶しています。
まぁ、事実を伝えると言う事においては本来ならば25年前も重要事項説明書に記載するべき内容だったのかもしれません。
昔があいまいな判断だったのか、今が事細かになったのか、どちらか判断するのは難しいのかもしれませんが、お客様の満足できるレベルや、お客さまの納得できるレベルの調査は最低限行うべきだと言う事は間違いないです。
そうそう、不動産業者が低額な物件を扱いたくない理由がこの調査範囲と調査責任にかかわってくるからです。
低額な物件は、仲介手数料の金額は少ないです。
しかし、調査責任の範囲は、高額でも低額でも同じように責任を負うことになるので、低額物件を対応したがらない傾向があるのです。
※特に築年数が経過している物件などは役所にも物件調査に必要なデーターが保存期間を超えている為（役所によって異なるが、10年程度までしか保管されていません）、処分したなどの理由で調べようがないといった状況になる場合もございます。また、個人情報保護法に関係する内容で、調査が難しいといった物件もございます。
裁判になって負けてしまう場合、仲介手数料の収入以上に出費があるというケースになる場合もございます。
最近は変わったようですが、以前は大手不動産仲介業者ではあまりにもリスクが高いと考えられる物件は売りたいと言う相談があってもあえて、媒介を受けないような対応をしていた時期もあるようです。
弊社の場合には、売主さんが負うべき最低限の義務を負う気がないという考えの売主さまの場合は媒介を受けないようにしています。値段が極端に安ければ買主さんは見つかるかも知れませんが、リスクが高い取引となる可能性が出るからです。
ちなみに、今は民法の改正が行われ、売主さんが故意に伝えなかった事実などで、買主が損害を被った場合は、2年経過していても知らなったという言い訳は出来ない事になり、責任を追及されるよう法改正がなされております。
私の場合は、どこまで調査すると良いのかと考えるよりも、自分で納得できる範囲までは何度も役所などに出向き調査を行います。でなければ、お客様の満足して頂ける説明はできないと考えているからです。
買主さんも嫌だろうけど、売主さんは特に売った後に不安を抱えているのは嫌だと思います。
一般的なお客様は、不動産売買は一生で1度か２度の取引です。
だからこそ、ここまで調べてくれるんだ、いい家さんは～と言われたいと思い、日々この不動産業を行っています。
不動産業者の調査不足によるトラブルというのは実はかなり多いです。
不動産売却こそ、しっかりと調査してくれる不動産業者を選びましょう。
弊社は一級建築士常駐の不動産業者ですから、ご安心ください。
