公開日：2024/11/09
カテゴリー：売る時の知識
三為契約（第三者の為にする契約）と中間省略の内容ってことで書きたいと思う。
最近の買取業者の若い営業マンと会話すると「うちは中間省略はしません」と言うから話を進めてみると、三為契約（サンタメ）だったなんてオチがある。
不動産業界に30年近くいる人間からすると、第三者のためにする契約（サンタメ契約）も買主の地位譲渡 も、どちらも新中間省略と言う事が多いです。
昔言われた中間省略登記は、売主Ａ→宅建業者Ｂ（中間者）→買主Ｃと所有権が移転したにもかかわらず、売主Ａから買主Ｃへ移転されたかのごとく登記されていた訳です。
一方、第三者のためにする契約または買主の地位譲渡を利用すれば、実質的には中間省略登記と同様ともとれます。
所有権は売主Ａから第三者Ｃ（受益者または買主の地位譲受人）へ移転するわけですが、中間者となる宅建業者Ｂは所有権を取得しないため所有権の移転は一つしか存在しません。
※少しわかりにくですよね。
昔の中間省略では、契約書はAからBからCとなっているけど、登記はAからCになる。
三為の場合は、契約書では買主の地位をCに渡しますって内容だから、登記がAからCで行われ、Bが出てこないけれど、登記がAからCに移っても、契約書面上もそうなりますよって書いてあるから、登記にも問題はないんです。
現場のリスクと言えば、最終の買主Cは、Bに対してお金を支払う訳ですが、Bがなんらかの理由で、入金した口座を差し押さえされるなどの事態になると、A（売主）が資金回収を困難に陥る場合もあるのです。※所有権はAからCへ移る
そして実際に、この三為契約は、新規の宅建業者など資金に余裕がない会社が使いたがるノウハウでるので、売主様のリスクが高い取引にもなりかねないのです。
他にも、三為契約の場合で売主様がB社と契約した金額よりも高い金額でネット広告などに掲載された場合に説明がうまく出来ていないと、間を抜いて儲けたと思われる場合もある。
契約書面等にはしっかり記載してあるんですけどね、その場は納得していても、後で気になる方もいらっしゃるのも事実。
だから弊社では、三為契約などのケースは基本お断りしています。
弊社は、売主様に付く仲介の立場になるケースが多い為、売主様に負担やリスクのない取引をご提案したいと考えているからです。
もちろん、Bの位置に入る宅建業者が資金にも余裕があるなどのケースかつ、特約などに「中間の宅建業者が第三者に売却できなかった場合は宅建業者が物件を買い取る」とか入る場合は、売主A様のデメリットも少なくなりますので、このようなケースではご相談する場合もゼロではありません。
この三為契約というのも、基本の考えは、仕入れして転売って考えです。
だから、一般のお客様との取引よりも安い金額での契約となる場合が多いです。
もちろん、売主様においてメリットになる点もあるにはあるのですが、まず調子のいいことばかり言う買取業者がいますが、三為契約においては注意が必要です。
中間省略と三為契約は違いますよ社長って突っかかてくる営業マンがたまにいるけど、どう違うのか聞いても答えられない人が多い。
もちろん、この違いを答えられない会社とは恐ろしくて取引出来ないです。
