公開日：2024/10/25
カテゴリー：売る時の知識
最近は、違法物件を転売する不動産業者が増えています。
違法物件（法令に違反している物件）の販売は慎重に行わなければならず、違法物件の販売方法には法的なリスクや責任が伴います。
不動産業者が売主となる場合は基本的に、違法物件をそのまま販売することは適切ではなく、法令に違反する状況を解消するための措置が必要です。
以下に、違法物件の販売に関するいくつかの対応方法を説明しますが、これらは専門家（弁護士、行政書士、不動産業者など）との協議のもと、法的な対応を検討するべき内容です。
1. 違法状態の是正
- 違法物件を販売する前に、違法状態を解消することが第一の対応策です。例えば、建物が建築基準法に違反している場合は、改築や改修工事を行い、適法な状態に戻す必要があります。違法建築や容積率・高さ制限の違反など、物件ごとに対応策が異なるため、事前に管轄の行政機関に確認して是正措置を講じます。
2. 買主に対して適切な情報開示
- 違法物件の販売には、重要事項説明が不可欠です。宅地建物取引業法に基づき、物件が違法状態であることを買主に十分に説明する義務があります。これには、違法の詳細やリスク、購入後の修繕や是正が必要なことなどが含まれます。説明が不足している場合、契約後にトラブルになる可能性があるため、書面で明確にすることが重要です。
3. 現状有姿での販売
- 一部の違法物件は、「現状有姿（げんじょうゆうし）」での販売が行われることがあります。これは、物件を違法状態のまま、買主にその状態を了承させた上で売却する方法です。この場合、買主が違法状態を受け入れ、購入後に自己責任で修繕や改修を行うことになります。もちろん、違法であることを明確に説明し、買主にリスクを理解させる必要があります。
4. 行政の指導や制裁措置の確認
- 違法物件が行政指導や是正命令の対象になっている場合、その内容や今後の影響を確認する必要があります。たとえば、建築基準法違反や都市計画法違反が指摘されている物件に対しては、行政の指導に従って是正措置を取らなければならない場合があります。違反が放置されると罰金や撤去命令が発生する可能性があるため、事前にこれらを把握し、売却に際してリスクを開示することが重要です。
5. 違法物件の適正な価格設定
- 違法物件は、通常の市場価格よりも価値が下がることが一般的です。違法状態を是正するための費用や、法的リスクを反映させた価格を設定することが必要です。買主にとっても、そのリスクを負う代わりに割安で購入することがメリットになるため、適切な価格設定が重要です。
6. 弁護士や不動産の専門家への相談
- 違法物件の販売に関しては、リスクが高くなるため、弁護士や不動産の専門家に相談することを強くおすすめします。法的なアドバイスを受けることで、違法状態の解決方法や販売手法をより安全に進めることができます。
注意事項
違法物件の販売は、買主に対する適切な情報開示とリスクの理解を得ることが最も重要です。不正確な情報や説明不足による販売は、後々の訴訟や損害賠償請求の原因となる可能性が高いです。そのため、違法状態の内容を明確に把握し、適切な対策を講じた上で進めることが大切です。
不動産取引に関しては、常に法的なリスクが伴いますので、慎重に進めることをお勧めします。
また、住宅ローンや不動産担保融資を受けれる可能性も低くなる傾向があります。
金融機関との事前相談もしっかり行い、契約という流れを選択する事が望ましいと言えます。
今日はここまでです。
またね～
